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Maklerrecht

Maklerprovisionen im fünf- bis sechsstelligen Bereich sind keine Seltenheit – und nicht immer berechtigt. Wir prüfen Ihren Maklervertrag, wehren unberechtigte Forderungen ab und setzen berechtigte Courtagen durch.

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Überblick

Maklerrecht – wenn Provision und Vertrag zum Streitfall werden

Das Maklerrecht regelt die Rechtsbeziehung zwischen Maklern und ihren Auftraggebern bei der Vermittlung von Immobilien, Grundstücken, Unternehmen und anderen Verträgen. Streitigkeiten über die Maklerprovision – die sog. Courtage – gehören zu den häufigsten und finanziell bedeutendsten Konflikten im Immobilienbereich.

Das Maklerrecht ist im BGB in den §§ 652 bis 655e geregelt. Es ist ein klassisches Vertragsrecht, das durch eine umfangreiche höchstrichterliche Rechtsprechung geprägt wird. Besondere gesetzliche Regelungen betreffen den Wohnraumbereich: Seit der Mietrechtsreform 2015 gilt das Bestellerprinzip für Wohnraummietverträge – wer den Makler bestellt, zahlt ihn. Für den Kauf von Wohnimmobilien gilt seit 2020 das Provisionsaufteilungsgebot (§ 656c BGB).

Rechtsanwalt Muhammed Karagöz vertritt in Köln und der Region sowohl Auftraggeber, die mit Maklerforderungen konfrontiert sind, als auch Makler, die ihre berechtigte Provision durchsetzen müssen. Die Praxis zeigt: Viele Maklerprovisionen werden zu Unrecht gefordert – und viele berechtigte Ansprüche bleiben wegen mangelnder Kenntnisse über die Rechtslage uneingelöst.

§ 652
BGB – Maklervertrag
§ 656c
BGB – Provisionsaufteilung Kauf
§ 656d
BGB – Bestellerprinzip Miete
Grundlagen

Der Maklervertrag – Zustandekommen, Inhalt und Wirksamkeit

Ein wirksamer Maklervertrag ist die Voraussetzung für jeden Provisionsanspruch. Fehlt er oder ist er unwirksam, besteht kein Anspruch – unabhängig davon, ob der Makler eine erfolgreiche Vermittlung geleistet hat.

Wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Der Maklervertrag ist grundsätzlich formfrei und kann damit mündlich, schriftlich oder durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Im Wohnraumbereich schreibt § 656a BGB jedoch vor, dass der Maklervertrag zwischen dem Makler und dem Wohnraumkäufer der Textform bedarf (E-Mail, Fax, schriftlich). Ein mündlich abgeschlossener Maklervertrag über den Kauf einer Wohnimmobilie ist damit unwirksam und begründet keinen Provisionsanspruch. Für Gewerbemaklerverträge bestehen keine besonderen Formvorschriften – hier gelten die allgemeinen AGB-Regeln und das Transparenzgebot.

Nachweis- oder Vermittlungsmaklertätigkeit

Das Gesetz unterscheidet zwischen dem Nachweismakler (§ 652 Abs. 1 BGB) und dem Vermittlungsmakler. Der Nachweismakler erhält seine Provision, wenn er dem Auftraggeber die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nachweist – also eine bestimmte Vertragspartei benennt und die Grundlage für den Vertragsschluss legt. Der Vermittlungsmakler geht darüber hinaus: Er führt aktiv die Vertragsverhandlungen und bewirkt den Vertragsabschluss. Der Unterschied ist für den Provisionsanspruch relevant: Beim Nachweismakler genügt der Nachweis der Gelegenheit; beim Vermittlungsmakler muss die vermittelnde Tätigkeit kausal für den Abschluss gewesen sein.

Schriftformerfordernis und AGB-Kontrolle

Maklerverträge, insbesondere mit Verbrauchern, unterliegen der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Unwirksam sind insbesondere Klauseln, die den Provisionsanspruch auch dann begründen, wenn der Makler keine kausal wirksame Tätigkeit entfaltet hat, die unangemessen hohe Provisionen festlegen oder die das Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen unzulässig einschränken. Wir prüfen Maklerverträge auf AGB-rechtliche Unwirksamkeiten und setzen die sich daraus ergebenden Rückforderungsansprüche durch.

Alleinauftrag und einfacher Maklerauftrag

Ein qualifizierter Alleinauftrag verpflichtet den Auftraggeber, den Kauf oder die Miete ausschließlich über den beauftragten Makler abzuwickeln. Dieser Auftrag bindet den Auftraggeber stärker als ein einfacher Maklerauftrag und kann bei Verstößen zu Schadensersatzforderungen des Maklers führen. Ob ein Alleinauftrag wirksam abgeschlossen wurde und was seine genaue Reichweite ist, prüfen wir eingehend – viele Alleinauftragsklauseln halten der AGB-Kontrolle nicht stand.

Vorsicht bei Exposés: Das bloße Übersenden eines Exposés oder die Besichtigung einer Immobilie begründet noch keinen Maklervertrag und damit keinen Provisionsanspruch. Es ist jedoch möglich, dass im Exposé oder bei der Besichtigung ein konkludenter Maklervertrag angeboten wird, den der Interessent durch Inanspruchnahme der Maklerleistung annimmt. Wir prüfen, ob in Ihrem konkreten Fall ein wirksamer Maklervertrag entstanden ist.

Maklerprovision

Maklerprovision – wer zahlt wie viel und wann?

Die Maklerprovision ist das zentrale Streitthema im Maklerrecht. Sie kann im Einzelfall Beträge von 30.000 Euro und mehr erreichen – kein Wunder, dass hier regelmäßig gestritten wird.

Provisionshöhe im Wohnimmobilienkauf

Für den Kauf von Wohnimmobilien gilt seit dem 23. Dezember 2020 das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (§§ 656b–656d BGB). Es sieht vor: Wenn der Makler von beiden Seiten – Käufer und Verkäufer – eine Provision verlangt, darf diese nicht unterschiedlich hoch sein. Wird der Käufer zur Zahlung der Provision verpflichtet, obwohl der Makler vorrangig im Auftrag des Verkäufers tätig war, darf die Provision des Käufers nicht höher sein als die des Verkäufers (§ 656c Abs. 1 BGB). Trägt der Verkäufer die gesamte Provision, kann er sie ganz oder teilweise auf den Käufer überwälzen – aber maximal in Höhe der vom Verkäufer selbst getragenen Provision (§ 656d BGB).

Bestellerprinzip bei Wohnraummiete

Im Wohnraummietrecht gilt seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG, seit 2020 in § 656d BGB verankert): Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Beauftragt der Vermieter einen Makler zur Suche nach einem Mieter, darf dieser vom Mieter keine Provision verlangen – auch nicht durch Umgehungskonstruktionen wie Aufwandsentschädigungen, Gutachtenkosten oder ähnliches. Verstöße gegen das Bestellerprinzip sind bußgeldbewehrt und begründen Rückforderungsansprüche des Mieters. Wir setzen zu Unrecht gezahlte Provisionen für Mieter zurück und beraten Vermieter über die korrekte Vertragsgestaltung.

Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss

Ein Provisionsanspruch setzt voraus, dass die Maklertätigkeit kausal für den Abschluss des Hauptvertrags war (§ 652 Abs. 1 S. 1 BGB). Fehlt diese Kausalität, besteht kein Anspruch. Typische Fälle fehlender Kausalität:

Doppeltätigkeit des Maklers

Der Makler darf für beide Seiten des Hauptvertrags tätig sein (sog. Doppelmaklerschaft, § 654 BGB analog) – wenn beide Seiten davon informiert sind. Problematisch wird es, wenn der Makler trotz Doppelmandats einseitig Interessen vertritt oder relevante Informationen zurückhält. In diesem Fall kann er den Provisionsanspruch gegen eine oder beide Seiten verlieren. Wir prüfen, ob die Doppeltätigkeit ordnungsgemäß offengelegt wurde, und leiten ggf. Rückforderungsansprüche ein.

3,57 %
Übliche Käuferprovision in NRW (inkl. MwSt.)
§ 652
BGB – Voraussetzungen Provisionsanspruch
3 J.
Regelmäßige Verjährungsfrist Provisionsanspruch
Abwehr & Rückforderung

Unberechtigte Maklerprovision – abwehren und zurückfordern

Viele Maklerforderungen sind ganz oder teilweise unberechtigt. Wer sie ungeprüft bezahlt, hat in vielen Fällen einen Rückforderungsanspruch – aber nur wenn er rechtzeitig handelt.

Typische Fälle unberechtigter Maklerforderungen

Formunwirksamer Maklervertrag

Im Wohnimmobilienkauf muss der Maklervertrag in Textform geschlossen sein. Fehlt diese Form, ist der Vertrag unwirksam – ein mündlich geschlossener Maklervertrag begründet keinen Provisionsanspruch.

Vorkenntnis des Objekts

War dem Auftraggeber das Objekt oder die Vertragspartei bereits vor der Maklertätigkeit bekannt, fehlt die Kausalität. Der Provisionsanspruch entfällt.

Verstoß gegen Bestellerprinzip

Hat der Vermieter den Makler beauftragt und wurde trotzdem eine Provision vom Mieter verlangt, ist die Provision zurückzufordern – zuzüglich Zinsen.

Unzulässige Provisionsüberwälzung

Nach § 656d BGB darf der Verkäufer die Provision nur dann auf den Käufer überwälzen, wenn er selbst mindestens die gleiche Provision zahlt. Überwälzungen über diesen Rahmen hinaus sind unwirksam.

Treuwidriges Verhalten des Maklers

Verletzt der Makler seine Treuepflicht – etwa durch Verheimlichung relevanter Informationen, Interessenkonflikt oder Begünstigung der Gegenseite – kann der Provisionsanspruch entfallen (§ 654 BGB).

Fehlende Kausalität

War die Maklertätigkeit nicht ursächlich für den Vertragsschluss – weil ein anderer Makler oder ein direkter Kontakt den Abschluss herbeigeführt hat – entfällt der Provisionsanspruch.

Rückforderung bereits gezahlter Provision

Wurde eine Provision gezahlt, obwohl sie nicht geschuldet war, besteht ein Rückforderungsanspruch nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung). Voraussetzungen sind: Es lag kein wirksamer Maklervertrag vor, oder die Kausalität fehlte, oder der Provisionsanspruch war aus anderen Gründen nicht entstanden. Der Rückforderungsanspruch verjährt nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren zum Jahresende ab Kenntnis der den Anspruch begründenden Umstände. Handeln Sie daher nicht zu spät.

Widerrufsrecht bei Fernabsatz

Wurde der Maklervertrag im Fernabsatz abgeschlossen – etwa telefonisch, per E-Mail oder über ein Online-Portal – steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu (§§ 312b, 355 BGB). Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Wurde keine oder eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung erteilt, verlängert sich die Widerrufsfrist auf zwölf Monate und 14 Tage. Ein rechtzeitiger Widerruf beseitigt die Grundlage des Provisionsanspruchs. Wir prüfen, ob ein Widerrufsrecht besteht, und erklären den Widerruf fristgerecht.

Gewerbliches Maklerrecht

Maklerrecht im gewerblichen Immobilienbereich

Im gewerblichen Immobilienbereich gelten andere Regeln als beim Wohnraum. Die Vertragsfreiheit ist größer, die gesetzlichen Schutzvorschriften für Käufer und Mieter sind geringer. Das macht sorgfältige Vertragsgestaltung und -prüfung umso wichtiger.

Keine Formvorschriften für Gewerbemaklerverträge

Für Maklerverträge über gewerbliche Immobilien – Büros, Lager, Produktionshallen, Einzelhandelsflächen – bestehen keine besonderen Formvorschriften. Der Vertrag kann mündlich, schriftlich oder durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Das Bestellerprinzip und das Provisionsaufteilungsgebot nach §§ 656c, 656d BGB gelten nur für Wohnimmobilien. Es gelten jedoch die allgemeinen AGB-Vorschriften: Klauseln in vorformulierten Verträgen müssen klar, transparent und angemessen sein.

Provisionshöhe und Verhandlungsspielraum

Im gewerblichen Bereich ist die Provisionshöhe frei verhandelbar. Übliche Provisionssätze im gewerblichen Bereich liegen beim Kauf bei bis zu 5 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. und bei der Vermietung bei ein bis drei Monatsmieten. Auch hier gilt: Ohne wirksamen Maklervertrag kein Provisionsanspruch. Wir prüfen Maklerverträge im Gewerbebereich auf AGB-rechtliche Wirksamkeit, Kausalität und Treuepflichtverletzungen.

Unternehmensverkauf und Maklerprovision

Das Maklerrecht gilt nicht nur für Immobilien – auch beim Unternehmensverkauf können Makler tätig werden und Provision verlangen. Beim Unternehmensmakler (M&A-Berater) gelten dieselben Grundsätze wie beim Immobilienmakler: Wirksamer Maklervertrag, kausal erbrachte Nachweisleistung, fälligkeitsbegründender Hauptvertragsschluss. Streitigkeiten über Unternehmensmaklerprovisionen können erhebliche Beträge erreichen – und erfordern besonders sorgfältige rechtliche Prüfung.

Maklerpflichten

Pflichten und Haftung des Maklers

Der Makler ist nicht nur Provisionsgläubiger – er hat auch erhebliche Pflichten gegenüber seinen Auftraggebern. Verletzt er diese Pflichten, kann er haften und seinen Provisionsanspruch verlieren.

Aufklärungspflichten

Der Makler ist verpflichtet, seinen Auftraggeber über alle ihm bekannten, für die Entscheidung des Auftraggebers relevanten Umstände zu informieren. Im Immobilienbereich bedeutet das: bekannte Baumängel, Mietrückstände, laufende Rechtsstreitigkeiten, behördliche Verfügungen, Altlasten, drohende Sanierungspflichten. Verletzt der Makler diese Aufklärungspflicht, haftet er auf Schadensersatz und kann seinen Provisionsanspruch verlieren.

Nachweispflicht

Der Makler muss die Nachweistätigkeit tatsächlich und vollständig erbracht haben. Eine bloße Weiterleitung eines bereits bekannten Angebots oder ein rein formaler Nachweis ohne substanzielle Vermittlungsleistung begründet keinen Provisionsanspruch. Wir prüfen, ob die Maklerleistung der geforderten Provision wirklich entspricht.

Treuepflicht

Der Makler muss die Interessen seines Auftraggebers wahrnehmen. Bei der Doppelmaklertätigkeit darf er keine Seite bevorzugen. Verletzt er diese Treuepflicht durch einseitige Interessenwahrnehmung – etwa indem er dem Käufer Informationen vorenthält, die er dem Verkäufer mitteilt – verliert er nach § 654 BGB jeden Provisionsanspruch. Dieser vollständige Rechtsverlust tritt auch bei schwerwiegenden sonstigen Verstößen gegen die Treuepflicht ein.

Haftung für fehlerhafte Auskünfte

Macht der Makler falsche Angaben zu Wohnfläche, Mieteinnahmen, Zustand des Objekts oder rechtlichen Rahmenbedingungen, haftet er auf Schadensersatz. Wer im Vertrauen auf diese Angaben eine Immobilie kauft oder mietet und dadurch Schaden erleidet, kann Ersatz verlangen – auch wenn der Hauptvertrag bereits abgeschlossen wurde. Wir setzen Schadensersatzansprüche gegen Makler wegen falscher Auskünfte konsequent durch.

Unser Vorgehen

Wie wir Ihr Maklerrechtsmandat bearbeiten

01

Vertragsprüfung und Sachverhaltsanalyse

Wir prüfen den Maklervertrag auf Formwirksamkeit, AGB-Konformität, Provisionsregelung und Sonderbedingungen. Gleichzeitig analysieren wir den Sachverhalt: Wann wurde der Maklervertrag abgeschlossen? Welche Leistungen hat der Makler tatsächlich erbracht? War er kausal für den Vertragsschluss? War die Gegenseite bereits bekannt?

02

Erste Einschätzung und Strategie

Auf Basis der Prüfung geben wir Ihnen eine klare erste Einschätzung: Besteht der Provisionsanspruch? Gibt es Angriffspunkte? Welche Beweise sichern wir? Wir empfehlen eine Strategie – außergerichtlich oder gerichtlich – und benennen Erfolgsaussichten und Kosten transparent.

03

Außergerichtliche Abwehr oder Durchsetzung

In vielen Maklerrechtsfällen lässt sich eine Einigung außergerichtlich erzielen. Wir formulieren ein fundiertes anwaltliches Schreiben, in dem wir die Rechtslage darlegen und die Gegenseite auffordern, den Anspruch anzuerkennen oder fallen zu lassen. Viele Makler sehen bei klarer Rechtslage von weiteren Forderungen ab.

04

Gerichtliche Vertretung

Kommt keine außergerichtliche Einigung zustande, vertreten wir Sie vor dem zuständigen Amts- oder Landgericht. Maklerrechtliche Klagen sind in der Regel überschaubar in ihrem Umfang – die entscheidenden Rechtsfragen lassen sich häufig zügig klären.

05

Vollstreckung und Abschluss

Nach einem Urteil oder Vergleich kümmern wir uns um die Vollstreckung. Im Maklerrecht geht es um konkrete Geldbeträge – wir stellen sicher, dass Sie das Ihnen Zustehende auch tatsächlich erhalten oder das Unbegründete nicht zahlen müssen.

Häufige Fragen

FAQ – Maklerrecht

Ich habe ein Immobilienexposé erhalten – bin ich damit schon zur Zahlung einer Provision verpflichtet?

Nein, allein durch den Empfang eines Exposés entsteht noch kein Maklervertrag. Voraussetzung ist der Abschluss eines Maklervertrags, der durch ausdrückliche oder konkludente Willenserklärung beider Parteien zustande kommt. Im Wohnimmobilienkauf ist zudem Textform erforderlich (§ 656a BGB). Wenn im Exposé Provisionskonditionen benannt sind und Sie die Maklerleistungen in Anspruch nehmen (z.B. Besichtigung vereinbaren, Rückfragen stellen), kann ein konkludenter Vertragsschluss angenommen werden. Wir klären für Sie im Einzelfall, ob ein wirksamer Maklervertrag entstanden ist.

Der Makler verlangt Provision – ich hatte das Objekt aber schon von anderer Stelle gesehen. Was nun?

Wenn Sie das Objekt bereits kannten, bevor der Makler Ihnen den Nachweis erbracht hat – etwa aus einem anderen Exposé, einem privaten Angebot oder einer früheren Besichtigung – fehlt die Kausalität der Maklertätigkeit. In diesem Fall besteht kein Provisionsanspruch. Sie müssen jedoch beweisen, dass Ihnen das Objekt bereits vorher bekannt war. Sichern Sie entsprechende Beweise (E-Mails, Screenshots, Datumsangaben) und kontaktieren Sie uns sofort.

Kann ich einen Maklervertrag widerrufen?

Ja, wenn der Maklervertrag im Fernabsatz abgeschlossen wurde (z.B. per E-Mail, Telefon oder Online-Portal) und Sie als Verbraucher handeln, steht Ihnen ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu (§§ 312b, 355 BGB). Wurde keine Widerrufsbelehrung erteilt oder war diese fehlerhaft, verlängert sich das Widerrufsrecht auf ein Jahr und 14 Tage. Wir prüfen, ob ein Widerrufsrecht besteht und erklären den Widerruf fristgerecht und formgerecht.

Ich habe bereits eine Provision gezahlt – kann ich sie zurückfordern?

Ja, wenn die Provision zu Unrecht gezahlt wurde – etwa weil kein wirksamer Maklervertrag bestand, die Kausalität fehlte, der Makler das Bestellerprinzip verletzt hat oder die Provisionsüberwälzung nach § 656d BGB unzulässig war – besteht ein Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung). Der Anspruch verjährt in drei Jahren ab Jahresende der Kenntniserlangung. Warten Sie nicht: Wir prüfen Ihren Fall schnell und klären, ob und wie viel zurückgefordert werden kann.

Was ist der Unterschied zwischen Nachweis- und Vermittlungsmakler?

Der Nachweismakler (§ 652 BGB) erhält seine Provision, wenn er dem Auftraggeber die Gelegenheit zum Abschluss des Hauptvertrags nachweist – also den Kontakt zur Vertragspartei herstellt. Der Vermittlungsmakler geht weiter: Er führt aktiv Verhandlungen und ist unmittelbar an der Herbeiführung des Vertragsschlusses beteiligt. In beiden Fällen muss die Tätigkeit kausal für den Vertragsschluss sein. Der Unterschied ist relevant für den Umfang der geschuldeten Maklerleistung und die Frage, ob der Provisionsanspruch entstanden ist.

Darf der Vermieter die Maklerprovision auf den Mieter abwälzen?

Nein – nicht, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat. Das Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG) verbietet es dem Makler, vom Mieter eine Provision zu verlangen, wenn der Vermieter der Auftraggeber war. Dies gilt auch für Umgehungsgestaltungen wie Aufwandsentschädigungen oder Bearbeitungsgebühren. Verstöße sind bußgeldbewehrt. Hat der Mieter eine solche Provision gezahlt, kann er sie zurückfordern. Wir setzen diese Rückforderungsansprüche durch.

Wie viel Provision kann ein Makler beim Immobilienkauf verlangen?

Im Bereich der Wohnimmobilien gelten die Regelungen der §§ 656b–656d BGB: Werden Käufer und Verkäufer je zur Hälfte zur Provision verpflichtet, ist die häufigste Gestaltung eine Gesamtprovision von 6 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.), die je zur Hälfte getragen wird. Der Käufer zahlt dann 3 % bis 3,57 %. Im gewerblichen Bereich sind bis zu 5 % zzgl. MwSt. üblich, und die Provision ist frei verhandelbar. Eine Provision, die weit über dem Ortsüblichen liegt oder per AGB einseitig auferlegt wird, kann unwirksam sein.

Maklerrechtliche Beratung anfragen

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