Hukuk Alanı 01

Taşınmaz Mülkiyet Hukuku

Bir taşınmaz satın almak veya satmak çoğunlukla hayatın en büyük finansal kararıdır. Haklarınızı güvence altına alıyoruz – noter randevusundan önce, işlem sürecinde ve anlaşmazlık çıktığında.

Danışma Randevusu Al 0221 / 922 956-0
Büro › Hukuk Alanları › Taşınmaz Mülkiyet Hukuku
Genel Bakış

Taşınmaz Mülkiyet Hukuku Nedir?

Taşınmaz mülkiyet hukuku, arsa ve taşınmazlar üzerindeki mülkiyete ilişkin tüm hukuki boyutları düzenler. Mülkiyetin edinilmesi, devredilmesi, sınırlandırılması ve korunmasını kapsar; Alman taşınmaz hukukunun temel taşını oluşturur.

Taşınmaz mülkiyet hukuku başta Alman Medeni Kanunu'nun (BGB) üçüncü kitabı olan eşya hukukunda düzenlenmektedir. Buna ek olarak tapu sicili hukuku (Grundbuchordnung – GBO), Resmi Belgeleme Kanunu ve çok sayıda eyalet hukuku normu uygulanır. Konu oldukça karmaşık olmakla birlikte, hatalı işlemlerin mali sonuçları son derece ağır olabilmektedir. Bu nedenle uzman hukuki danışmanlık vazgeçilmezdir.

Avukat Muhammed Karagöz, Köln'de ve çevre bölgede alıcılara, satıcılara, mirasçılara ve mülk sahiplerine danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktadır. Taşınmaz eşya hukukuna ilişkin derin bilgi birikiminin yanı sıra, sözleşme düzenlemesinden hukuki taleplerin mahkemede ileri sürülmesine kadar her aşamada yanınızdayız.

§ 873
BGB – Mülkiyet Devri
§ 433
BGB – Satım Sözleşmesi
§ 925
BGB – Tapu Tescili (Auflassung)
Temel Konu

Taşınmaz Satış Sözleşmesi – Bilmeniz Gerekenler

Gayrimenkul satış sözleşmesi, Alman özel hukukunun en karmaşık hukuki belgelerinden biridir. Resmi noter onayı zorunludur (§ 311b BGB) – ancak noter onayı, avukat incelemesinin yerini tutmaz.

Zorunlu Noter Onayı

Bir tarafın taşınmaz mülkiyetini devretmeyi veya edinmeyi taahhüt ettiği her sözleşme, § 311b Abs. 1 BGB uyarınca noter önünde onaylanmak zorundadır. Noter bu süreçte bir kamu görevlisidir ve her iki tarafın danışmanıdır; ancak yalnızca bir tarafın menfaatini temsil etmez. Bu nedenle sözleşme taslağının noter randevusundan önce uzman bir avukat tarafından incelenmesi büyük önem taşımaktadır.

Sözleşme Taslağında İncelediğimiz Hususlar

Ön Tescil Şerhi (Auflassungsvormerkung) – Tapu Tescilinden Önce Güvenceniz

Satış sözleşmesinin imzalanmasından tapu siciline fiili mülkiyet devrine kadar geçen süre aylarca sürebilir. Bu süre zarfında § 883 BGB uyarınca tescil edilen ön tescil şerhi alıcıyı korur. Mülkiyet devri talebini güvence altına alır ve satıcının taşınmazı üçüncü kişilere yeniden satmasını ya da üzerinde yükümlülük tesis etmesini engeller. Şerh, noter randevusunda talep edilerek birkaç gün içinde tapuya işlenir.

Önemli: Ön tescil şerhi tescil edilip tüm muacceliyet koşulları yerine getirilmeden satış bedelini kesinlikle ödemeyin. Avukat Karagöz, noterin muacceliyet bildirimini titizlikle inceler.

Mülkiyet Devri ve Tapu Tescili

Bir taşınmazın devri, § 873 BGB uyarınca mülkiyet geçişine ilişkin anlaşmayı (Auflassung) ve tapu siciline tescili gerektirir. § 925 BGB kapsamındaki tapu tescil anlaşması noter huzurunda beyan edilmeli olup borç ilişkisinden bağımsızdır. Alıcı, ancak tapu siciline tescil yapıldıktan sonra hukuki malik sıfatını kazanır; bu tarihe kadar yalnızca sözleşmesel bir alıcı konumundadır.

Tapu Sicili Hukuku

Tapu Sicili – Yapısı, Önemi ve Riskleri

Tapu sicili, gayrimenkul mülkiyetine ilişkin merkezi kamuya açık kayıttır. Orada yazılı olanın geniş kapsamlı hukuki sonuçları vardır; eksik veya hatalı tescil ise ağır mali sonuçlara yol açabilir.

Tapu Sicilinin Yapısı

Tapu sicili üç bölümden oluşur:

  • 1. Bölüm: Malik ve mülkiyet türü (tek kişi mülkiyeti, müşterek mülkiyet, miras ortaklığı)
  • 2. Bölüm: Yükler ve kısıtlamalar – arazi irtifakları, geçit hakları, oturma hakları, intifa hakkı, üst hakkı, önalım hakları
  • 3. Bölüm: Taşınmaz rehinleri – ipotek, taşınmaz borcu, irat borcu

Tapu Sicili Özeti İncelememizde Kontrol Ettiklerimiz

  • Satıcı gerçekten kayıtlı malik midir?
  • 2. Bölümdeki hangi yükler taşınmazın değerini düşürmektedir?
  • 3. Bölümden hangi taşınmaz rehinleri tapu temizliği için terkin edilmelidir?
  • Başka bir alıcı lehine tescil edilmiş şerh var mı?
  • Belediyenin önalım hakkı bulunmakta mıdır?
  • İflas kaydı mevcut mudur?

Tapu Siciline Duyulan Kamu Güveni

Tapu sicili kamu güvencesine sahiptir (§ 891 vd. BGB). Bu, tapuya güvenerek edinen kişinin tapu sicilinin içerik bakımından yanlış olsa dahi kural olarak korunacağı anlamına gelir. Bu ilke iyi niyetli edinicileri korumakla birlikte risk de taşımaktadır: Alıcının haberdar olmadığı tescil edilmiş yükler onu bağlamaya devam edebilir.

Tapu Sicili Düzeltmesi

Fiili hukuki durum tapu sicilinin içeriğiyle örtüşmüyorsa – örneğin bir miras halinde – tapu sicilinin düzeltilmesi gerekir (§ 894 BGB). Düzeltme, uygun belgeler tapu sicil müdürlüğüne sunularak talep edilebilir. Tescil edilen kişi iş birliğinden kaçınırsa düzeltme mahkeme yoluyla da sağlanabilir.

Garanti ve Ayıp

Gayrimenkul Satışında Ayıp Talepleri

Bodrumdaki nem, sızdıran pencereler, gizli çevre kirliliği: Satın aldıktan sonra ayıplar ortaya çıktığında belirleyici soru şudur – kim sorumludur ve ne talep edilebilir?

Garanti Muafiyeti Hükmüne Rağmen Garanti

Çoğu özel satış sözleşmesinde "olduğu gibi görüldü" ifadesi ya da genel bir ayıp sorumsuzluk hükmü yer alır. Ancak bu muafiyet sınırsız geçerli değildir. Özellikle aşağıdaki durumlarda satıcı, muafiyet hükmüne rağmen sorumlu tutulabilir:

Ayıp Ne Zaman Oluşur?

§ 434 BGB uyarınca taşınmazın kararlaştırılan niteliklere sahip olmaması ya da sözleşmede öngörülen veya olağan kullanım amacına uymaması halinde ayıp söz konusudur. Gayrimenkul alımında tipik ayıplar:

Nem ve Küf

Bodrum, çatı veya duvarlarda keşfedilmemiş nem hasarı, gayrimenkul alımının ardından ortaya çıkan en yaygın ve maliyetli ayıplar arasındadır.

Elektrik ve Tesisatlar

Eski elektrik tesisatı, asbest içeren borular veya günün teknik standartlarını karşılamayan ısıtma sistemleri ciddi iyileştirme maliyetlerine yol açabilir.

Toprak Kirliliği

Eski sanayi kullanımı, mazot depoları veya yasadışı atık nedeniyle kirlenmiş toprak, altı ila yedi haneli temizleme yükümlülüklerine yol açabilir.

Yapı Malzemesi

Çatıdaki yapısal hasarlar, ek veya tadilat yapılarına ilişkin eksik izinler ile statik ayıplar binanın piyasa değerini önemli ölçüde düşürebilir.

Ayıp Halinde Haklarınız

Ayıbın varlığı ve satıcının sorumluluğu kanıtlandığında, §§ 437 vd. BGB kapsamında aşağıdaki talepler ileri sürülebilir:

Dönme ve Tazminat

Gayrimenkul Satış Sözleşmelerinin İadesi

Bir gayrimenkul satış sözleşmesinin iadesi hem alıcı hem de satıcı açısından ciddi bir müdahaledir. Ne zaman mümkündür ve sonuçları nelerdir?

Ayıp Nedeniyle Dönme Hakkı (§ 440 BGB)

Satıcının sonradan ifası başarısız olmuşsa, reddedilmişse veya kabul edilemezse alıcı sözleşmeden dönebilir. Kural olarak önce sonradan ifa için uygun bir süre tanınması gerekir. Belirli durumlarda – hile yoluyla aldatma, sonradan ifanın orantısızlığı – süre tanınması gerekmez.

İfa Etmeme Nedeniyle Dönme (§ 323 BGB)

Alıcı satış bedelini ödemezse veya satıcı taşınmazı teslim etmezse, diğer taraf süre dolumunun ardından sözleşmeden dönebilir. İade, §§ 346 vd. BGB uyarınca düzenlenir: edimler geri verilmeli, kullanım değeri ödenmesi gerekir.

Hile Nedeniyle İptal (§ 123 BGB)

Satıcı hileli davranmışsa – örneğin bildiği ayıpları kasıtlı olarak gizleyerek ya da yapılaşma durumu, kira gelirleri veya tadilat geçmişi hakkında yanlış bilgi vererek – alıcı satış sözleşmesini iptal edebilir. İptal, sözleşmeyi geriye dönük olarak geçersiz kılar. İptal süresi, aldatıldığının öğrenildiği tarihten itibaren bir yıldır.

İadenin Sonuçları

Zamanaşımı sürelerine dikkat: Taşınmaz satışında ayıp talepleri, teslimden itibaren kural olarak 5 yılda zamanaşımına uğrar (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Hile halinde, alıcının bilgi edinmesinden itibaren 3 yıllık olağan zamanaşımı süresi geçerlidir.

Diğer Uzmanlık Alanları

Ek Danışmanlık Hizmetleri

Komşuluk Hukuku

Sınır uyuşmazlıkları, taşma yapılar, gürültü, koku veya gölge etkileri, yapı mesafeleri ve komşu parsele giriş hakkı – komşulara ve yetkililere karşı haklarınızı kararlı biçimde savunuyoruz.

Taşınmaz İrtifakları ve Geçit Hakları

Taşınmaz irtifakları (geçit hakları, hat hakları, yapı kısıtlamaları) tapu sicilinin 2. Bölümüne işlenerek taşınmazı kalıcı biçimde yükler. Kapsamlarını inceliyor, haklarınızı – tescil edilmiş yetki sahiplerine karşı dahi – güvence altına alıyoruz.

Miras Ortaklığı ve Taşınmaz

Miras ortaklığında bir taşınmazın değerlendirilmesine ilişkin anlaşmazlıklar büyüyebilir. Paylaşma anlaşmaları, cebri ihale ve miras ortaklığının tasfiyesi konularında danışmanlık sunuyoruz.

Önalım Hakları

Ayni ve sözleşmesel önalım hakları, belediye önalım hakları ve konut satışında kiracının önalım hakkı – hukuki durumu değerlendirip alıcı veya satıcı olarak konumunuzu güvence altına alıyoruz.

Cebri İhale

İster alacaklı olarak cebri ihale talep edin ister ihaleye katılımcı olarak yer alın – sulh hukuk mahkemesindeki tüm süreç boyunca yanınızdayız.

Kat Mülkiyeti Hukuku (WEG)

Kat maliklerinin ortak paydaşlığındaki anlaşmazlıklar, kararların iptali, yönetici sorumluluğu ve özel kullanım hakları – kat mülkiyeti topluluğunda ve mahkemede menfaatlerinizi temsil ediyoruz.

Çalışma Yöntemimiz

Vekaleti Nasıl Yürütürüz

İlk görüşmeden nihai sonuca kadar taşınmaz hukuku vekaletinizde yapılandırılmış ve şeffaf bir şekilde yanınızdayız.

01

İlk Görüşme ve Durum Tespiti

İlk görüşmede davanızı analiz ediyoruz: sözleşme taslağı, tapu sicili özeti, yazışmalar, fotoğraflar ve bilirkişi raporları. Hangi taleplerin mevcut olduğunu ve hangi hareket seçeneklerinin gerçekçi olduğunu hemen ortaya koyuyoruz.

02

Strateji ve Masraf Bilgilendirmesi

Analizin ışığında davanız için en uygun stratejiyi – mahkeme dışı veya yargısal – geliştiriyoruz. Beklenen masraflar ve başarı olasılıkları hakkında tam bilgi sunuyoruz.

03

Mahkeme Dışı Çözüm

Gerekçeli bir avukatlık yazısı hazırlıyor, süre tanıyor ve karşı tarafla müzakere ediyoruz. Pek çok davada yargılama masrafı ve zaman kaybı olmaksızın hızlı bir mahkeme dışı çözüm sağlamak mümkün oluyor.

04

Yargısal Temsil

Mahkeme dışı görüşmeler sonuçsuz kalırsa, asliye hukuk ve bölge mahkemelerinde sizi temsil ediyoruz. Bilirkişi incelemeleri koordine ediyor, delilleri güvence altına alıyor, dava dilekçesi veya savunmayı titizlikle hazırlıyoruz.

05

İcra ve Sonuç

Karar veya sulhün ardından sonucun icrasını sağlıyoruz. Tüm gelişmeler hakkında zamanında bilgi verip vekaletin tamamen sonuçlanmasına kadar yanınızda kalıyoruz.

Sık Sorulan Sorular

SSS – Taşınmaz Mülkiyet Hukuku

Noter randevusundan önce avukat tutmam gerekir mi?

Noter sözleşmeyi onaylar ve içeriğini açıklar; ancak noter bir kamu görevlisidir ve taraflardan birinin menfaatini temsil etmez. Sözleşme taslağını noter randevusundan önce uzman bir avukattan incelettirmeniz şiddetle tavsiye edilir. Bu sayede aleyhte hükümler, eksik güvenceler ve vergisel riskler zamanında tespit edilebilir.

Taşınmazı satın aldım – taşındıktan sonra küf hasarı tespit edildi. Ne yapabilirim?

Öncelikle ayıbı belgelemeniz (fotoğraflar, gerekirse bilirkişi raporu) ve satıcıya yazılı bildirimde bulunmanız gerekir. Satıcı sözleşme sırasında küften haberdarsa ve bunu kasıtlı olarak gizlediyse, garanti muafiyetine rağmen sorumlu tutulabilir. Durumunuzu değerlendiriyor ve taleplerinizi – sonradan ifa, bedel indirimi veya sözleşmeden dönme – kararlı biçimde takip ediyoruz.

Ön tescil şerhi nedir ve ne zaman tesis edilir?

§ 883 BGB uyarınca kurulan ön tescil şerhi, alıcının mülkiyet devri talebini güvence altına alır. Noter randevusunda talep edilir ve satış bedeli ödenmeden tapu siciline işlenir. Bu andan itibaren satıcı taşınmazı üçüncü kişilere geçerli biçimde satamaz ya da sınırsız yük altına sokamaz. Satış bedeli, ancak şerhin tescilinin ve tüm muacceliyet koşullarının yerine getirilmesinin ardından ödenmelidir.

Satıcı yaşam alanı konusunda yalan söyledi – ne talep edebilirim?

Yaşam alanına ilişkin yanlış beyanlar § 123 BGB kapsamında hile teşkil edebilir ya da § 434 BGB uyarınca ayıp sayılabilir. Hile halinde satış sözleşmesini iptal edebilirsiniz. Olağan ayıp durumunda ise sonradan ifa, bedel indirimi veya sözleşmeden dönme haklarınız mevcuttur. Yaşam alanı hesaplaması bir bilirkişi tarafından doğrulatılmalıdır.

Ayıp taleplerini ileri sürmek için ne kadar sürem var?

Taşınmaz satışında ayıp talepleri, teslimden itibaren kural olarak 5 yılda zamanaşımına uğrar (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Kasıtlı olarak gizlenen ayıplarda ise alıcının ayıbı ve hileyi öğrendiği tarihten itibaren 3 yıllık olağan zamanaşımı süresi uygulanır. Keşfedilen ayıplarda asla beklemeyin – hemen bizimle iletişime geçin.

Ücretsiz İlk Değerlendirme Talep Edin

Durumunuzu kısaca e-posta veya telefon yoluyla iletin. 24 saat içinde ilk değerlendirme ve somut bir teklif ile geri dönüş yapıyoruz.

İletişim Formu 0221 / 922 956-0