İşyeri kirasına özel kurallar var mı?

Evet. İşyeri kirası birçok bakımdan konut kirasından farklıdır: kira artışları daha serbest kararlaştırılabilir, kişisel ihtiyaç gerekçesiyle fesih büyük ölçüde mümkün değildir ve taraflar kira korumasının büyük bölümünü sözleşmede serbestçe düzenleyebilir.

Kira Hukuku Köln | Kiracı ve Kiraya Veren Avukatı

Q: Kiraya veren kira artışı istiyor – onaylamak zorunda mıyım?

Hayır, otomatik olarak değil. Kiracı, yasal iki aylık düşünme süresi içinde kira artışına onay vermek durumundadır. Pek çok kira artışı bildirimi şeklen hatalı olup bu nedenle geçersizdir.

Q: Dairemde küf var – kira indirimini nasıl hesaplarım?

Yazılı ayıp bildiriminin ardından kira, kanun gereği düşer. İndirim oranı ayıbın büyüklüğüne göre belirlenir; mahkeme içtihadı şiddete göre yüzde 5 ile yüzde 50 arasında indirim tanımaktadır.

Q: Kiracım kira ödemiyorsa bir sonraki adım nedir?

İki aylık kira birikiminde § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB uyarınca derhal fesih yapılabilir. Buna ek olarak yardımcı talep olarak olağan fesih de bildirilmelidir. Ardından sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır.

Genel Bakış

Alman Kira Hukukunda Hukuki Güvenceniz

Almanya, dünya genelinde kiracılara en kapsamlı korumayı sunan ülkeler arasında yer almaktadır. Bununla birlikte kiraya verenler de meşru menfaatlerini etkin biçimde koruma hakkına sahiptir. Bu denge, uzmanlık gerektiren nüanslı bir hukuk alanı yaratmaktadır.

Kira hukuku, Alman Medeni Kanunu'nun (BGB) 535. ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olmakla birlikte konut piyasasına yönelik pek çok özel düzenlemeyle desteklenmektedir. Kira freni mevzuatı (Mietpreisbremse), modernizasyon artışları, hizmet bedeli hesapları ve fesih koruması hükümleri, alanın ne denli karmaşık olduğunu göstermektedir. Kira artışı bildirimleri, fesihler ve hizmet bedeli hesaplarının büyük bölümünde şekli hatalar bulunmakta; bu hatalar söz konusu belgeleri geçersiz kılmaktadır.

Avukat Muhammed Karagöz, Köln'de kiracıları ve kiraya verenleri tüm kira hukuku meselelerinde temsil etmektedir. Hukuki durumu hızla değerlendiriyor ve haklarınızın kararlı biçimde korunması için sizinle birlikte hareket ediyoruz.

§ 535

BGB – Kira Sözleşmesi

§ 573

BGB – Olağan Fesih

§ 543

BGB – Olağanüstü Fesih

Kira Sözleşmesi

Kira Sözleşmesi – Başlamadan Doğru Temeller

İyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların büyük bölümünü önler. Hem kiraya verenler hem de kiracılar için sözleşmelerini imzalamadan önce incelettirmeleri son derece önemlidir.

Geçersiz Sözleşme Hükümleri

Kiracı aleyhine pek çok hüküm geçersizdir – yasal düzenlemenin aksine bireysel müzakere olmaksızın dayatıldıklarında. Tipik geçersiz hükümler şunlardır:

Orantısız belirli süreli kira sözleşmeleri veya fesih hakkından feragat
Kullanım iznine bağlı olmayan orantısız depo para zorunluluğu
Küçük tamiratların standart üzerinde maliyet paylaşımı klozları
Teslimden bağımsız boya-badana yükümlülüğü hükümleri
Devir ve alt kiralama üzerindeki geniş kapsamlı yasaklar

Kiraya Verenler İçin: Sözleşme Düzenlemesinde Dikkat Noktaları

Net ve kapsayıcı mülkiyet tanımı (alan, eklentiler, otopark, bodrum)
Hizmet bedeli uzlaşması ve paylaşım anahtarının açıkça belirlenmesi
Küçük tamirat klozunun yasal sınırlar dahilinde formüle edilmesi
Evcil hayvan sahipliğine ilişkin geçerli düzenlemeler
Modernizasyon sonrası kira artışı koşulları
Erken çıkış protokolü ve geri teslim standardı

İpucu: Standart kira sözleşmeleri çoğunlukla her iki taraf için de sakıncalı boşluklar barındırır. Sözleşmede hazırlanmak ya da imzalamak yerine önce inceletelim.

Kiracı Hakları

Kiracı Olarak Haklarınız

Alman kira hukuku kiracıyı kapsamlı biçimde korur. Bu korumaları bilmek ve gerektiğinde uygulamak esastır.

Kira Artışına İtiraz

Kiraya veren kira artışını karşılaştırmalı kira verilerine dayandırmalı ve biçimsel gereklilikleri eksiksiz yerine getirmelidir. Kiracının yasa gereği iki aylık düşünme süresi vardır. Birçok kira artışı bildirimi geçersizdir çünkü:

Doğru karşılaştırmalı kira kanıtı eksik
Yasal azami artış sınırı (%20, kira freni bölgelerinde %15) aşılmış
Son artıştan bu yana 15 aylık bekleme süresi dolmamış
Tebligat yanlış kişiye yapılmış veya imza eksik

Kira İndirimi

Kiralanan yerde bir ayıp varsa kira, yazılı ayıp bildirimi yapıldıktan sonra hukuka uygun ölçüde düşürülebilir. Kiracı bunu kiraya verenin onayı olmaksızın tek taraflı yapabilir. Dikkat edilmesi gerekenler:

Ayıbı derhal ve yazılı olarak bildirin
Belgeleme yapın: fotoğraflar, bilirkişi raporu
İndirim oranını tarafsız biçimde hesaplayın
Fazla indirim yapmaktan kaçının – fesih riski doğabilir
Hukuki belirsizlikte önce danışın

Kişisel İhtiyaç Gerekçesiyle Feshe İtiraz

§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kapsamında kişisel ihtiyaç (Eigenbedarf) geçerli bir fesih gerekçesidir. Ancak kiraya verenin gerçek bir konut ihtiyacını somut biçimde gerekçelendirmesi zorunludur. Sık karşılaşılan itiraz gerekçeleri şunlardır:

Kişisel ihtiyaç yeterince somutlaştırılmamış veya gerçekçi değil
Uzun oturma süresi veya sertlik durumu (§ 574 BGB) – yaş, hastalık, engel
Kiraya verenin başka boş dairesi mevcut
Bina edinimi sırasında feshin mümkün olmadığının bilinmesi (spekülatif satın alma)
Bildirilen kişisel ihtiyaç sonradan gerçekleşmemiş

Hizmet Bedeli Hesabına İtiraz

Hizmet bedeli hesapları (Betriebskostenabrechnung) sıkça hatalar içerir. Kiracı tebligattan itibaren 12 ay içinde itiraz edebilir. Sık görülen hatalar:

Kiralanabilir alan paylaşım anahtarında yanlışlık
Kiralanabilir olmayan alanların dahil edilmesi
Hizmet bedeli olarak kabul edilmeyen giderlerin eklenmesi
Yönetim giderleri veya bakım maliyetleri gibi kabul edilemez kalemler
Geç tebligat – 12 aylık süre aşılmış

Kiraya Veren Hakları

Kiraya Veren Olarak Haklarınız

Kiraya verenler de kira hukukunda güçlü bir hukuki konuma sahiptir. Temel araçları ve bunların doğru kullanımını bilmek, sorunları erkenden ve etkin biçimde çözmenize yardımcı olur.

Kira Ödememesi Nedeniyle Fesih ve Tahliye

Kiracı iki aylık kiradan az olmamak üzere kira borcuna girerse § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB uyarınca derhal fesih yapılabilir. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açıyoruz ve mahkeme kararının icraya konulmasını sağlıyoruz.

Kira Artışı Uygulatma

Kira artışını karşılaştırmalı kira kanıtı, uzman raporları veya mahalli kira endeksi (Mietspiegel) ile hukuken geçerli biçimde gerekçelendiriyor ve kiracının onayı vermemesi halinde dava yoluyla uyguluyoruz.

Kira Sonrası Hasar Talepleri

Kiracı mülkü eksik veya hasarlı teslim ettiyse tazminat talepleri ileri sürüyoruz. Dönüş protokolü eksikse orijinal durumu belgeleme ve kanıtlama aşamasında da yanınızdayız.

Modernizasyon Artışları

§ 559 BGB kapsamında modernizasyon sonrası kira artışı için tüm biçimsel gerekliliklerin karşılanması zorunludur. Bildirim mektuplarını hazırlıyor, artışı savunuyor ve itirazlara karşı korumanızı sağlıyoruz.

Sözleşmeye Aykırı Kullanım

Kiralanana izinsiz üçüncü kişi kabul etme, izinsiz alt kiralama veya ticari kullanım – bu ihlallere karşı yasanın tanıdığı tüm seçenekleri kullanarak haklarınızı koruyoruz.

Ticari Kira Sözleşmeleri

İşyeri kiraları farklı kurallara tabidir: artışlar ve fesihler daha serbest kararlaştırılabilir. Bununla birlikte uzun vadeli sözleşmelerin, kira revizyonu klozlarının ve özel kullanım hükümlerinin dikkatle hazırlanması gerekir.

Tahliye

Tahliye Davası – Süreç ve Strateji

Tahliye davası (Räumungsklage) çoğunlukla son çare olmakla birlikte, gerektiğinde kararlı ve hızlı biçimde hayata geçirilmesi gereken bir araçtır. Doğru hukuki dayanağın seçimi başarı için belirleyicidir.

01

Geçerli Fesih

Tahliye davasının temeli, biçimsel açıdan geçerli bir fesih bildirimidir. Olağan ve olağanüstü fesihlere farklı gereklilikler uygulanır. Olası hatalar feshini geçersiz kılabilir.

02

Talep Yazısı

Geçerli fesih tebliğinden sonra taşınmazın teslimi için yazılı talep yapılır. Kiracının bu talebi reddetmesi halinde dava yolu açılır.

03

Sulh Hukuk Mahkemesi'nde Tahliye Davası

Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açıyoruz. Mahkemeler, delillerin eksiksiz sunulması koşuluyla genellikle birkaç ay içinde karar vermektedir.

04

İcra Yolu

Tahliye kararının ardından icra memuru aracılığıyla karar icra edilir. Kiracının gönüllü çıkmaması halinde zorla icra da talep edebiliriz.

Dikkat: Haksız tahliye davası, tazminat yükümlülüğüne yol açabilir. Feshin hukuki dayanağı dava açılmadan önce mutlaka incelenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

SSS – Kira Hukuku

20 yıldır oturduğum dairede kiraya veren kişisel ihtiyaç gerekçesiyle tahliye talep edebilir mi?

Kural olarak evet – kişisel ihtiyaç, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB uyarınca tanınmış bir fesih gerekçesidir. Ancak uzun oturma süresinde, eşdeğer ikame konut mevcut değilse § 574 BGB kapsamında sertlik itirazı mümkün olabilir. Yaş, sağlık durumu, çocukların okul durumu ve köklü sosyal bağlar değerlendirmeye alınır. Durumunuzu inceleyelim.

Kiraya veren kira artışı istiyor – onaylamak zorunda mıyım?

Hayır, otomatik olarak değil. Kiracının yasal iki aylık düşünme süresi mevcuttur. Pek çok kira artışı bildirimi, yetersiz karşılaştırmalı kira kanıtı, yanlış hesaplama veya süreler nedeniyle geçersizdir. Bildirimi kontrol etmeden onaylamayın.

Dairemde küf var – kira indirimini nasıl hesaplarım?

Yazılı ayıp bildiriminin ardından kira, yasal olarak düşer. İndirim oranı ayıbın büyüklüğüne göre belirlenir; küf için mahkemeler yüzde 10 ile yüzde 30 arasında indirim tanımıştır. Ancak aşırı indirim, kiraya verenin fesih hakkını doğurabilir. Bize danışın, oranı birlikte belirleyelim.

Kiracım kira ödemiyorsa bir sonraki adım nedir?

İki aylık kira birikiminde § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kapsamında derhal fesih yapılabilir. Buna ek olarak yardımcı talep olarak olağan fesih de bildirilmelidir. Ardından sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır. Her iki fesih türünün de hukuka uygun biçimde yapılması gerekir – aksi halde prosedürün baştan başlatılması gerekebilir.

Kiraya veren hizmet bedeli hesabını göndermedi – ne olur?

Kiraya veren, hizmet bedellerini takvim yılının bitiminden itibaren 12 ay içinde hesaplamak zorundadır. Bu süre geçtikten sonra ek ödeme talep edemez, ancak kiracının alacağı olduğu durumlarda bu alacak yine de geçerliliğini korur. Gecikmeyi bildirin ve gerekirse alacağınızı talepte bulunun.

Ücretsiz İlk Değerlendirme Talep Edin

Kira hukukuyla ilgili sorularınızı e-posta veya telefon yoluyla kısaca iletin. 24 saat içinde geri dönüş yapıyoruz.

İletişim Formu 0221 / 922 956-0