Hukuk Alanı 04

Emlakçılık Hukuku

Bir mülk alırken ya da kiralarken ödenecek komisyon miktarı ve bu komisyonun kime ait olduğu artık yasayla belirlenmiştir. Haksız komisyon talepleriyle karşılaştığınızda ya da aracılık sözleşmesine dair sorularınız olduğunda hukuki destek sunuyoruz.

Danışma Randevusu Al 0221 / 922 956-0
Büro › Hukuk Alanları › Emlakçılık Hukuku
Genel Bakış

Emlakçılık Hukukunda Haklarınızı Bilin

Almanya'da gayrimenkul alım satımı ve kiralama süreçlerinde emlakçı komisyonu meselesi, son yıllarda önemli yasal değişikliklere konu olmuştur. Özellikle 2020 reformuyla hayata geçirilen "alıcı sipariş prensibi" (Bestellerprinzip), pek çok kişinin farkında olmadığı yeni haklar ve yükümlülükler getirmiştir.

Alman emlakçılık hukuku, BGB'nin §§ 652 ila 656c maddeleri arasında düzenlenmektedir. 2020 yılında yürürlüğe giren Konut Aracılık Komisyonu Kanunu (Wohnimmobilienvermittlungsgesetz) ise satış işlemlerinde de kiracılık alanındaki 2015 reformunu karşılayan alıcı sipariş prensibini zorunlu kılmıştır. Bu değişikliklerin pratik yansımaları büyük; pek çok komisyon talebi artık hukuki dayanaktan yoksundur.

Avukat Muhammed Karagöz, Köln'de emlakçılık hukukunun tüm boyutlarında hem alıcıları ve kiracıları hem de satıcıları ve kiraya verenleri temsil etmektedir. Ödediğiniz komisyonun hukuka uygun olup olmadığını değerlendiriyor, haksız taleplere karşı itiraz yolunu açıyor ve aracılık uyuşmazlıklarında yanınızda duruyoruz.

§ 652
BGB – Komisyon Talebi
§ 656a
BGB – Tekstform Zorunluluğu
§ 656c
BGB – Paylaşım Prensibi
2020 Reformu

Alıcı Sipariş Prensibi – Kim Ne Öder?

Aralık 2020'den itibaren konut satışlarında da alıcı sipariş prensibi uygulanmaktadır. Bu, kimin hangi emlakçıya ne kadar ödeye­ceğini köklü biçimde değiştirmiştir.

Temel Kural

Kural son derece yalındır: Emlakçıyı kim görevlendirdiyse, komisyonu o öder. Uygulamada bu şu anlama gelir:

Önemli Biçim Şartı

§ 656a BGB uyarınca konut mülklerine ilişkin aracılık sözleşmeleri artık yazılı form (Textform) şartını karşılamak zorundadır. Sözlü ya da zımni aracılık sözleşmeleri bu alanda komisyon hakkı doğurmaz. Bu şartın yerine getirilip getirilmediği, komisyon taleplerinde belirleyici bir rol oynamaktadır.

Önemli: Kira aracılığında alıcı sipariş prensibi 2015'ten bu yana geçerlidir. Kiraya veren, görevlendirdiği emlakçının komisyonunu kiracıya yüklemeye çalışırsa bu hukuka aykırıdır.

Komisyon İadesi

Haksız Komisyon – Geri Ödeme Talepleri

Pek çok komisyon talebi geçersiz ya da kısmen geçersizdir ve ödenen tutar geri alınabilir. Bu durumlar daha yaygındır – birçok kişinin farkında olmadığından daha çok.

Komisyonu Geçersiz Kılan Sebepler

  • Yazılı form şartının karşılanmamış olması (§ 656a BGB)
  • Alıcı sipariş prensibine aykırılık – yasadışı komisyon yansıtması
  • Komisyonu doğuran nedensellik bağının yokluğu – alıcı mülkü başka yoldan bulmuş
  • Kira aracılığında kiracının komisyona zorlanması
  • Çift temsil – emlakçı her iki tarafı da temsil etmiş ama paylaşım prensibi uygulanmamış
  • Sözleşme kurulmadan önce müşteri mülkü zaten tanıyordu
  • Fazla komisyon – yasal veya kararlaştırılan sınırın üzerinde

Geri Ödeme Miktarınızı Hesaplayalım

Komisyonu geçersiz bulunan durumlarda § 812 BGB (sebepsiz zenginleşme) kapsamında geri ödeme talep edilebilir. Talep, ödemenin yapıldığı tarihten itibaren üç yıllık zamanaşımına tabidir. Hesap durumunuzu birlikte inceleyebiliriz:

  • Ödediğiniz komisyon tutarını belgeleyin
  • Aracılık sözleşmesinin geçerli olup olmadığını değerlendirin
  • Nedensellik bağının mevcut olup olmadığını inceleyin
  • Alıcı sipariş prensibine uyulup uyulmadığını kontrol edin
  • Geri ödeme talebini yazılı olarak iletin
  • Gerektiğinde mahkeme yoluna gidin
Taraf Temsili

Alıcı, Satıcı ve Kiraya Veren – Kim Ne İçin Bize Başvurabilir?

Alıcılar ve Kiracılar

Ödenen komisyonun hukuka uygun olup olmadığını inceliyoruz. Geri ödeme hakkı varsa bunu sizin adınıza takip ediyor, gerekirse mahkemede savunuyoruz. İmzalamadan önce aracılık sözleşmelerini de değerlendiriyoruz.

Satıcılar

Geçerli aracılık sözleşmesi hazırlıyor, komisyon anlaşmazlıklarında haklarınızı savunuyoruz. Emlakçınız haksız geri ödeme talebine maruz kaldıysa veya komisyona itiraz yolunu araştırıyorsanız yanınızdayız.

Kiraya Verenler

Kira aracılığında geçerli aracılık sözleşmesinin kurulmasını ve alıcı sipariş prensibine uygun biçimde işlem yapılmasını sağlıyoruz. Aracı kökenli uyuşmazlıklarda kiracıya karşı sizi temsil ediyoruz.

Emlakçılar

Sözleşme şablonları, komisyon yapılandırması ve 2020 reformuna uyum konularında danışmanlık sunuyoruz. Müşterilerinizin ileri sürdüğü haksız geri ödeme taleplerine karşı da savunma yapıyoruz.

Çalışma Yöntemimiz

Emlakçı Uyuşmazlığında Sürecimiz

01

Belge İncelemesi

Aracılık sözleşmesini, komisyon faturasını ve varsa yazışmaları inceliyoruz. Komisyon talebinin hukuki dayanağı var mı, yazılı form şartı karşılanmış mı, alıcı sipariş prensibine uyulmuş mu – bunları değerlendiriyoruz.

02

Hukuki Değerlendirme

Geçersizlik gerekçelerini belirliyoruz: biçim eksikliği, nedensellik bağının yokluğu, komisyon paylaşım kurallarına aykırılık ya da aşırı komisyon. Talep miktarını ve başarı olasılığını netleştiriyoruz.

03

Mahkeme Dışı Çözüm

Karşı tarafa yazılı geri ödeme talebi iletiyoruz. Belgelenmiş uyuşmazlıkların büyük bölümü, hukuki gerekçenin karşı tarafa net biçimde aktarılmasının ardından anlaşmayla çözülmektedir.

04

Dava Süreci

Uzlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açıyoruz. Komisyon davalarını deneyimle takip ediyor ve haklarınızı sonuna kadar savunuyoruz.

Zamanaşımı: Geri ödeme talepleri üç yıllık genel zamanaşımına tabidir. Bu süre, ödemenin yapıldığı takvim yılının sonunda başlar. Hakkınızı kaybetmemek için bize erken ulaşın.

Sık Sorulan Sorular

SSS – Emlakçılık Hukuku

Alıcı sipariş prensibi (Bestellerprinzip) ne anlama geliyor?

Alıcı sipariş prensibi Aralık 2020'den itibaren konut satışlarında da geçerlidir: Emlakçıyı kim görevlendirdiyse komisyonu o öder. Satıcı komisyonu üstlendiyse alıcı en fazla aynı miktarı ödeyebilir; bu sınırı aşan kısım iade edilebilir. Kira aracılığında bu kural 2015'ten bu yana zaten geçerliydi.

Emlakçı hangi koşullarda komisyona hak kazanır?

Komisyon hakkı için üç koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekir: Geçerli ve yazılı bir aracılık sözleşmesi olmalı, emlakçı somut bir aracılık faaliyeti gerçekleştirmeli ve bu faaliyet ile sözleşmenin kurulması arasında nedensellik bağı bulunmalıdır. Bu üç koşuldan birinin eksik olması halinde komisyon geçersizdir.

Herhangi bir hizmet sunulmadan yüksek komisyon ödedim – geri alabilir miyim?

Evet, mümkün olabilir. Emlakçı geçerli aracılık faaliyeti gerçekleştirmediyse, müşteriyle zaten önceden iletişiminiz varsa ya da komisyonun hak edilmediğine ilişkin başka gerekçeler mevcutsa § 812 BGB kapsamında geri ödeme talep edilebilir. Vakayı birlikte inceleyelim.

Satıcı benim emlakçıma komisyon ödememi istiyor – bu yasal mı?

Hayır. Konut satışlarında alıcı sipariş prensibine göre satıcı, alıcının emlakçısına komisyon ödeyemez. Satıcı yalnızca kendi görevlendirdiği emlakçının komisyonunu karşılar; bu komisyon en fazla alıcı komisyonuyla aynı tutarda olabilir. Bu kuralı ihlal eden düzenlemeler geçersizdir.

Konut kirasında da emlakçı komisyonu ödemek zorunda mıyım?

Hayır. 2015'ten bu yana kira aracılığında alıcı sipariş prensibi geçerlidir: Emlakçıyı kiraya veren görevlendirmişse kiracı komisyon ödemez. Kiraya verenin kiracıyı komisyon ödemekle yükümlü kılmaya çalışması yasadışıdır ve ödenen tutar geri talep edilebilir.

Komisyon Talebini Değerlendiriyoruz

Ödediğiniz komisyonun haklı olup olmadığından emin değil misiniz? Durumu kısaca iletin – 24 saat içinde geri dönüş yapıyoruz.

İletişim Formu 0221 / 922 956-0